人為什麼要工作....

如果人生必需浪費在某些事情上
是否能得到相對應的報酬呢?

讓中古屋「變身」 精算隔間黃金比 房租收入倍增

更新日期:2007/08/13 15:22 記者:文／今周刊李建興、趙曉慧
室內設計師張軍偉，從高中時期就是位包租公，他擅長將中古屋切割改裝，倍增出租單位和租金投報率。而他每月收租六十多萬元，淨賺三十多萬元，生活優閒，猶如現代版的員外。

古代家財萬貫的員外，閒來無事巡視遍布各地的田地及屋舍，一面收租又一面遊山玩水，羨煞眾人。目前每個月收租六十多萬元的張軍偉就是過著這樣的生活。五年九班，目前擔任室內設計師的張軍偉，理著個性的平頭，手持名牌公事包，一臉青澀模樣，實在看不出他已年近四十。

每天一早，他總是一襲運動休閒裝扮，套上球鞋後便急忙出門。其實，對張軍偉而言，他的生活沒有打卡、沒有辦公室。熟知他的人都知道，「室內設計」充其量只是他的副業。

他每天帶著公事包，裡面裝著全台分區地圖、PDA、皮尺、都市計畫表，開著車一路由台北到台中，又轉進高雄，在各地看房子、簽約才是他的正職。

張軍偉繞遍全台看的，都是自己的房子。數一數，他在全台灣已擁有二十幾棟房子，據點遍及全台。就以台北來說，遼寧街、中山北路、吳興街、安和路、基隆路、西門町都有他收租的足跡。
「我們張顧問（張軍偉），像古代養士三千的諸侯，光房客就足足有七十多人！」幫忙張軍偉處理租房雜事的李家宜說，光靠租金，張軍偉每月坐收六十多萬元，若扣除貸款，還多出三十多萬元的盈餘。在朋友眼中他是最經典的「時尚員外」，也是名副其實的「包租公」。

力行分割出租 租金極大化
張軍偉的朋友都喜歡喊他「張顧問」，因為不同於一般的房市投資客，總在買進賣出的市場裡鋌而走險，張軍偉自操盤房市以來就從未賣掉一間房子，全靠租金養房。因此，談起包租，他不但是顧問，還是達人。雖然張軍偉才三十多歲，但早在高中時期，就開始當起包租公，二十多年的實戰經驗，為他修煉出無可取代的獨門心法。

一九八○年代，原住高雄的張家，因為父親北上創業而留下還在念職業學校的他獨守三房的老公寓。從小就很有生意頭腦的他，靈機一閃，就將剩下的兩個房間出租，即使還未出社會，高中時期靠著當小小包租公，就能夠自給自足。

有了這樣的經驗，張軍偉早在學生時期，他就很細膩地觀察、研究租屋生態，體認出住宅分割出租，低風險、高報酬的好處。也正因為如此，退伍後，延續著包租夢，九三年間，在高雄二十五期重劃區買下大樓住宅，有了第一棟自己的房子。

當時正值房價高峰，為了支應龐大的貸款，張軍偉想起高中時期「分割出租」嘗過的甜頭，於是把原本二十五坪三房兩廳的房子，捨棄了客廳和廚房，將室內一分為五，改裝成五個四到五坪的房間，每間依然可租到四千多元。算一算，五間房足足收租兩萬元，而隔壁同格局的物件才收租八千元，分割出租法為他創造了兩倍收入。

於是，利用分割倍增投報率，成了張軍偉包租的基本配備。目前他的操作手腕更到了爐火純青的地步。現階段，只要張軍偉看中的物件，必定先打聽當地市場最熱門且坪效最佳（指每坪租金最高）的房間坪數，然後再依照該物件的格局、管線等條件進行切割，務必將總租金拉至最高。
利用租金行情反推合理買價

而除了將租金極大化，張軍偉還先設定理想租金、理想報酬率，反算出合理買價，以該價格為上限，向買主殺價，以壓低購置成本，二次推升報酬率。

以他幾年前買下台北市遼寧街的中古住宅為例。張軍偉表示，當時他同時有四、五個標的選項，但他不貿然下決定，反而用了近一個月的時間，像個傻子似地，輪流且痴痴地站在各個標的案前觀察人流、車流，更詳細地分析當地居民及往來上班族的素質。

當時他發現，遼寧街地近民生東路外商辦公大樓區，居民及上班族多屬收入高的外商白領階級，租金行情也較高，於是決定出手。

在議價前，他仍然功課做足。經由打聽，張軍偉得知該區域以六坪左右大的房間為最搶手的租屋首選，租金可上看一萬元。於是他腦中立刻閃過一幅影像，決定將這二十多坪的住宅切成四間六坪套房，算算總租金期望值應可達到五萬元。在總租金確立後，張軍偉再將投報率鎖定在六％，進而回推出合理買價為六百萬元，再向買方議價，最後則以五七○萬元買進。

借由兩面操作手法，張軍偉的投報率一下子拉高至近七％，遠遠超出同棟不到五％的租金行情。

只租個體戶 預防整層空置
不僅錢算得精，他的風險管理功夫也堪稱一流。雖然房子都切割出租，但他從不貪快而租給團體客，堅持只租給個體戶，讓同棟房的房客互不認識。如此一來，不但可以抑絕房客以量殺價，另外則也可預防團體退租，造成整層空置。

令人折服的還有他高明的招租技巧。「我的房子空置期最多不超過一個月，因為我懂得用房客的心態買房子！」他得意地指出，有別於一般包租公買房重價不重質，他的不敗定律則是質重於價。

張軍偉評估買房標的，必定研究動線，先將自己化身為房客，仿照房客上下班路線，徒步走到標的物。沿路眼觀四面、耳聽八方，一旦動線上有生活機能、巷弄治安、管理不佳的狀況，就降低評比，甚至慘遭淘汰。也因此，每每張軍偉的房子，都十分符合上班族的租屋條件，成為搶手貨。

不過，張軍偉房子好租，還在於他懂得替房子加值。雖然房子都隔得小小的，但在出租前張軍偉都會想盡辦法增加屋內設備，舉凡液晶電視、手拉坏的洗臉盆等，目的就是形塑出「五星級套房」的租賃價值，而每每能較鄰房多出兩成的租價。由於自己就是裝潢設計師，有專屬施工團隊，建材成本相對便宜，因此相對於其他房東極具優勢。

「生活、工作幹嘛這麼累，做對投資，就快樂一輩子！」在訪談結束前，張軍偉對我們提出了過生活的忠告，聽來雖然有些「何不食肉靡？」但對於時尚員外的他而言，生活不僅像員外般優游自在，還多了點成就感！

逃漏稅？診所拒開收據 房東收回契約

報稅剛結束，部分納稅人找醫院診所補開去年自費的收據，卻碰了軟釘子！
診所用「印花稅」當理由，呼攏去年的帳已經處理完畢，不能補開收據。國稅局指出，應該是診所拒開收據，防止納稅人「列舉扣除」，被「反歸查」查到要補繳綜所稅。類似案例也發生在房屋租賃，職業房東在租約到期後，收回房屋契約，讓房客想報租金支出的列舉扣除，無「約」可報。（張雅惠報導）

稅法規定，涉及金錢的憑証，開立人都要報千分之四的印花稅，小診所兩百五十元以下的掛號費，印花稅不到一元，通常不用繳，超過兩百五，才要貼印花稅，部分大型醫院是統一申報，而印花稅是地方稅，和申報個人綜所無關，部分納稅人根本搞不清楚這些，卻被不肖診所唬得團團轉！
上個月報稅期間，納稅人找診所補開去年自費的收據，診所就用涉及到印花稅，診所帳務已經在農年曆之後，交給會計師處理，由於不能跨年度，所以不能再補開收據，納稅人不明就裡，診所的說法，聽起來也很像真的，於是打消補開收據的念頭。
國稅局說，這類情況，大多是診所想逃漏稅，怕國稅局從納稅人的「列舉扣除」中，反歸戶到診所有多少執行業務所得，醫師涉嫌逃漏個人綜所稅。
「國稅局我們去訪調查的時候，我們會給他們填表，大部分他們都只照健保局的填，自費的部分都寫零或者寫一、兩個而已，因為他報出去就是他的收入嘛！」逃漏稅的手法還有！
部分租屋族去年搬家了，今年報稅想列舉扣除租金，不過，去年搬家的時候，職業房東已經收回契約，納稅人雖然有每個月匯款給房東的轉帳記錄，但還是無法証實收款人和納稅人有房屋租賃的關係，也令納稅人為之氣結！

好康新措施 免稅額扣除額調高

更新日期:2007/04/20 04:39 記者:　唐玉麟
今年五月申報九十五年度綜合所得稅，好康措施很多，包括提高免稅額、標準扣除額、薪資特別扣除額及殘障扣除額，以及健保費可全額列舉扣除，不受金額限制，且不在人身保險每人每年二萬四千元內範圍內，納稅人不要忘記自身權益。

今年五月首度申報最低稅負制，以及凡是透過網際網路報稅者，事後經國稅局查核有短漏報扣(免)繳所得資料所得者，則免予處罰。但若是採人工或是二維條報稅，就無此待遇。

此外，今年財政部首次開放九十五年在大陸就醫的醫療費用，有相關獲得認證的憑證者，可在醫藥列舉扣除額中核實扣除，沒有上限。

受物價上漲影響，九十五年度綜所稅的免稅額方面，每人由七萬四千元調高為七萬七千元；若本人、配偶或直系尊親屬，且年滿七十歲者，每人免稅額由十一萬一千元調高為十一萬五千五百元。

在標準扣除額部份，單身由四萬四千元提高為四萬六千元，若是夫妻合併申報者，由八萬八千元提高為九萬二千元。

在薪資特別扣除額部份，每人由七萬五千元調高為七萬八千元；殘障特別扣除額則由每人七萬四千元調高為七萬七千元。

在人身保險費扣除額部份，每人每年扣除金額為二萬四千元，但健保費今年起可單獨列舉扣除，且採核實申報方式，不受金額限制。

至於去年實施最低稅負制(所得基本稅額)，今年五月報稅時要適用。凡個人基本所得額在六百萬元以上，且有未上市櫃股票所得、非現金捐贈扣除額、員工分紅配股時價超過面額部分、特定保險給付等應計入基本所得額項目者，必須在申報綜所稅時，同時也要申報最低稅負。

今年富人首次申報最低稅負，個人基本所得額在六百萬元以上者必須申報，依據財政部設計的「個人所得基本稅額申報表」，算出的最低稅負應納稅額，通稱為「基本稅額」，若基本稅額大於綜合所得稅額時，必須繳納基本稅額。

相反地，若是一般綜合所得的應納稅額較高者，即依一般稅額繳稅，不必再管基本稅額。
為給予納稅人申報最低稅負適應的緩衝期，九十五年度的申報案件，若有短漏個人基本稅額，將不予處罰，但九十六年度申報案件，才開始適用處罰規定。

若個人基本所得額在六百萬元以下者，免申報個人最低稅負。

抑制買低賣高、哄抬房價 房仲業 推出免費成交行情查詢

更新日期:2007/04/20 04:39 記者:　王莫昀／台北報導
房仲業推出免費成交行情查詢服務，計畫購買成屋的民眾，可上網查詢中意地段成屋每筆成交價格，此將有效增加巿場行情透明度，抑制投資客哄抬價格、買低賣高的炒作空間。

房仲業競爭日趨激烈，業界無不挖空心思，提供更加多元、貼心的服務，繼信義、中信、住商等房仲業者組成的吉家網於四月十日推出須要收費的線上成交行情查詢服務後，永慶房屋昨日宣布，將進一步推出免費查詢服務。

永慶房屋董事長孫慶餘表示，五月一日起，只要付斡旋金的買方以及委託售屋的賣方，永慶便主動提供書面成交行情資料；此外，五月起永慶房仲網上更將提供消費者自主查詢成交行情服務，網站上除提供各區域每筆成交行情資料，更提供區域行情趨勢圖及專家解析。初期先從大台北地區做起，六月起擴大至全台。

永慶房屋總經理廖本勝指出，房地產巿場不斷朝向資訊透明、公開化邁進，其演進可分三階段，初期是推動產權透明化，藉由推動「產權七審」、「不動產說明書」等服務，讓民眾清楚看到買賣產品的產權內容；第二階段，則是業界推出「影音宅速配」等服務，購屋人上網就可以看到各物件屋況，如今推出免費公開成交行情服務，則是讓巿場價格更加透明。

消基會董事李鳳翱指出，業者推出這項服務，可以減少房地產受巿場消息鼓舞，追高殺低的情形，並可抑制投資客烘抬價格買低賣高的操作空間。其實在不動產交易法草案中即有規範，業者必須適度公開成交行情，只是這項法令還在立法院「躺著」，無法發揮作用，業者願意自動自發推動，對購屋大眾來說，確實是項好事。

信義房屋發言人周莊雲指出，信義房屋近年來推出不動產說明書附贈區域行情表，另還跟中信等其他同業合作，在合作成立的吉家網上公開區域每筆成交價格。

對於吉家網查詢成交行情要收費問題，吉家網總經理李同榮指出，永慶房屋公布的成交價格主要為永慶促成的成交個案，但吉家網公布資料，跨信義、中信、住商、太平洋等各品牌，累積成交筆數高達20萬筆，整合相關資料，須有一定成本支出，但民眾只要付出少數的200至300元，就可以查到歷年詳盡的成交行情，對於動輒花費7、800萬元甚至逾千萬元購屋的民眾來說，能取得更詳盡的資料，支付少數費用，十分合理。

報稅四喜二憂 節稅是基本權利

更新日期:2007/04/17 15:07 記者:陳慧琳

剩下不到半個月就要開始報稅了，今(96)年報稅方式有些調整，可說是包含了四喜二憂。喜的是：「免稅額及扣除額提高、健保費可全數列報扣除、大陸就醫可列舉扣除、依財政部資料報稅漏報只補不罰」，憂的是：「最低稅負課稅啟動、結構型商品要開始課稅」。什麼都漲，就是薪水不漲，如何聰明報稅，成了重要課題！

第一喜，95年度個人綜合所得稅免稅額比94年度提高了約3000至4000元。其中未滿70歲一般免稅額調高到77,000元，超過70歲調高到115,500元；單身標準扣除額調高到46,000元、夫妻合併標準扣除額調高到92,000元；薪資所得特別扣除額調高到78,000元，殘障特別扣除額調高到77,000元。國稅局提醒納稅人，標準扣除額雖然提高，但只有用標準扣除的納稅人可以享受優惠，採列舉扣除的納稅人則享受不到。

第二喜，全民健保今年也可以全額申報，不受原本保費支出每人每年24,000元的限制。而在大陸看病的醫療收據，今年也可以申請列舉扣除，可算是第三喜。

另外，往年使用網路報稅時，從財政部下載的所得資料，若有漏報時，日後都會被要求補繳稅金，金額過高時，還會被罰錢。今年開始只會補繳，不會再罰了。以上是今年的報稅四喜。
然而二憂，其一是最低稅負制今年開始首度適用，包括：「特定保險給付、非現金部份的捐款、員工分紅配股、未上市櫃股票交易所得、私募基金交易所得」，都應列入最低稅負申報的所得，這對年收入超過600萬的高所得人影響最大，財政部財稅中心第一組財稅官員預估，將有20,000戶所得稅率40%的資產大戶族群，如科技業、醫生、中小企業主管等，必須以新制申報所得稅。

其二，國稅局表示，在95年8月16日之後所購買國內發行的結構性商品(StructuredNotes)，如連動式債券、組合式定存、保本型基金及股權連結商品等，交易所獲得的資本利得，今年開始也都要課稅了。但國外機構發行的商品，還暫不課稅。

國稅局指出，納稅是義務，節稅是權利，面對這些變動，逐項了解適合自己的納稅方法，就能輕鬆報稅、合法節稅了。所以，一定要注意今年納稅的算法，不要讓自己的權益「稅」著了喔！

房市熱碰上銀行緊縮房貸 交屋潮偏逢升息 「屋奴」剉咧等

更新日期:2007/04/07 08:19 記者:【王莫昀／台北報導】

房市熱了幾年，即將進入交屋潮，卻適逢央行升息、銀行緊縮房貸，導致當時購屋的優惠貸款條件極可能無法兌現，恐將使數以萬計的房貸戶，面臨龐大還款壓力。許多受薪階級籌不出增加的自備款，不是得忍痛看著建商沒收訂金，認賠了事，就得新增信貸還款，成為「屋奴」！

背後主因是，前幾年建商推銷預售屋強打九成、甚至全額貸款訴求，但如今進入交屋後，各銀行紛紛展開緊縮房貸額度，購屋自住民眾，不願向一般投機客斷頭殺出的話，就得另籌資金補足缺口。「屋奴出現將是必然的」，大聲行銷執行總監田大權說。

房貸縮水自備款暴增
甚至戴德梁行總經理顏炳立認為，未來許多房巿「虛胖」地區，投資人付不出房貸差額的情況會更嚴重，包括：台北部分郊區、中南部部分房地產，只靠著整體巿場上揚、兩岸三通等話題烘抬價格的地區。

據營建署資料顯示，房巿自二○○三年回升後，建商為了搶食商機大舉推案，以致二○○四、二○○五年建照申請面積爆出大量，並在二○○五年創下十年來歷史次高紀錄，核准面積達四三二○萬平方公尺，這些量體將自今年起陸續完工交屋，下半年更是交屋高潮。

但此刻，房地產發展不確定性升高，加上立院初審通過「消費者債務清理條例草案」，讓剛從信用卡風暴恢復的銀行界，打從心裡害怕，開始緊縮房貸，慎選房貸案，地點及貸款成數都很挑剔。

簡單地說，兩、三年前搶建的建案，當時爭取客戶認同，多以九成、甚至全額貸款為推案訴求，在房巿一片大好時，這類促銷手法較少受到質疑，只是銀行放貸趨於保守後，原本九成的房貸，到了交屋時，恐將縮水成七、八成。

顏炳立舉例指出，以一戶八百萬的房子來說，購屋人自備款將由八十萬元，暴增至一百六十至二百四十萬元，這筆錢從何而來，就成為問題。

田大權語出驚人地指出，估算近兩年來，大台北地區推出的套房總戶數逾三萬戶以上，其中，半數以上被投資客買走，若這些投資客不願擔負新增的還款壓力，就會斷頭出場，銀行拍賣手中不良資產，將衍生另一波不動產法拍潮。